返回列表 發帖

轉載 世界海外置業 Q&A(英國/澳洲/加拿大/日本)

香港樓價高企,喺香港買樓就好似遙不可及,其實有無諗過海外買樓投資都可以係個出路?今次MoneyHero.com.hk請嚟iProperty集團同我哋介紹一下海外置業嘅策略同埋注意事項,嚴選咗英國、澳洲、加拿大及日本等熱門置業地區,幫大家「比較番,揀到啱」!


Q:香港人選擇海外置業的最大原因是甚麼?

首先,香港政府最新推出嘅新辣招,令到投資者喺香港買樓投資嘅成本增加,讓有意買樓投資嘅香港人轉為投資海外房地產;第二,香港人一向對移民及子女海外留學有一定嘅需求,促進他們有興趣投資海外房產;第三,香港人一向認為買磚頭是最佳投資,海外置業回報率亦不顯得比香港少。

日本篇

Q:如果在日本置業,iProperty推薦大家選擇哪一個城市?

東京(Tokyo)現時仍有大量外資湧入,加上對東京奧運的期待,這些因素可繼續支撐樓價,特別是山手線沿線,純收租的話回報有3%至4%,做民宿可達8至9%回報,現時山手線沿線一帶入場費約150萬港元。

Q:在日本置業,應該如何選擇最值得投資的物業?

日本樓近年成為港人熱捧對象,數十萬有交易,租金回報高,對投資者來說的確吸引。但買賣日本樓有多種稅項,入市前務必注意計算成本。

Q:在日本置業還有甚麼注意事項?

首期:不少買家購買日本樓,銀碼約在數十萬港元範圍,銀行承造按揭的機會不高,所以無所謂首期問題,反正就是一筆過付款。如果是銀碼較大的物業,銀行就會考慮做按揭。根據市場資訊,在日本的中國銀行,估值2000萬日圓的物業,可承造樓價50%按揭,利息為2.5至2.6厘,按揭年期15年或至業主65歲為止。另外,買家可透過日本ORIX承造按揭,ORIX是香港少數擁有「有限制持牌銀行」牌照,估值3,500萬日圓的物業,最高可造樓價80%。要留意的是,以上兩間機構,都會收1.5至2%手續費。

稅項費用:買家須付銷售稅,為樓價8%,一般已包含在樓價;登記費2%(政府按物業評估值),房產取得稅3%(政府按物業評估值),司法書士費80,000日圓日圓起,中介費3%加60,000日圓(另加8%銷售稅)。

日本政府亦會收取印花稅:

資產增值稅 5年內:(利潤-支出)x30%
多於5年:(利潤-支出)x15%
其他支出:交易時的交通費、酒店住宿費、中介費、司法書士費用、房產取得稅、每月管理費等。

英國篇

Q:如果在英國置業,iProperty推薦大家選擇哪一個城市?

考慮到倫敦(London)嘅樓價絕不低於香港樓價,所以喺英國買樓可考慮選擇二線城市,例如係曼徹斯特(Manchester)、索爾福德(Salford)、利物浦(Liverpool)、謝菲爾德(Sheffield)、利茲 (Leeds)等。

Q:在英國置業,應該如何選擇最值得投資的物業?

買樓前,可以比較一下物業的租值回報,是否靠近著名大學或Central Business District,也應該考慮到附近是否有基建發展及交通網絡。

Q:在英國買樓還有甚麼注意事項?

一手物業多為999年地契租期的批租土地物業;改建物業既有批租土地物業,亦有永久業權物業。
一旦落實買賣,買家需要簽署預留表格,並支付留位費約數千英鎊,視乎物業價格而定。買賣雙方在21或28天內交換合約,期間買方要支付首期(扣除留位費後的餘額)。一般情況下,在物業落成前10天,買家會收到代表律師通知,要求支付餘下金額,當賣方收到付款,手續便告完成,詳情可向代表律師了解。
樓花首期一般為1至2成,視乎個別項目及其落成日期而定,金額通常交由律師管理。若交易未能達成,訂金將會被沒收。
新的業權將會登記在土地註冊處,業主須在30天內繳交印花稅予土地註冊處,詳情可向代表律師了解。
支出: 土地印花稅、資本增值稅、租金收入稅、律師費


澳洲篇

Q:如果在澳洲置業,iProperty推薦大家選擇哪一個城市?

講到澳洲最適合移居嘅城市,非墨爾本(Melbourne)莫屬!墨爾本係澳洲嘅一線城市,擁有大型基建發展,華人人口相對較多,而且有多間著名大學。若果想選擇樓價相對較低嘅城市,珀斯(Perth)也是個好選擇,當地屬於澳洲嘅新興市場,未來人口增長快,但樓價相對較低,回報可能較高。

Q:在澳洲置業,應該如何選擇最值得投資的物業?

喺買樓之前,可以考慮一下該物業是否鄰近大學,亦可以留意下該地區有否大型基建進行中,因為這些地區都擁有較強嘅升值潛力,更值得投資。

Q:在澳洲置業還有甚麼注意事項?

買澳洲物業前要向外國投資審查委員會(FIRB)提交申請。視乎個別項目,有些或已預先批准,需向買家收取費用(5,000澳元);也有些作為買樓優惠的一種,代買家支付。
海外買家在澳洲買樓可獲永久業權(Freehold)。
要在澳洲做按揭融資,是有一定難度的,因澳洲銀行不容易向海外買家提供高的按揭成數,其他國家銀行或私人財務公司可提供按揭,但會收取高息。
樓花首期一般為一成,金額通常存入發展商委託律師的信託帳戶內。在此期間,發展商不可能動用買家的金錢,直到物業落成為止。在一手買賣中,買家需要在物業落成或獲得業權時付款。因此,申請按揭相當重要。


加拿大篇

Q:如果在加拿大置業,iProperty推薦大家選擇哪一個城市?

溫哥華(Vancouver)係華人移民熱門城市,因此樓市一向熾熱。而且該市嘅卑詩大學(UBC)校區一帶樓價上漲,租務需求強勁。去年更被英國經濟學人智庫(The Economist Intelligence Unit)評選為全球最宜居住城市第一位,所以,識揀一定咁揀!

Q:在加拿大置業還有甚麼注意事項?

加拿大稅制出名繁複,投資者宜留意,於多倫多買樓須付HST(合併銷售稅),稅率約為13%;而溫哥華則須繳付GST(貨勞稅),稅率約為7%。

留意港日兩地的租賃文化不同,日本法例較保障租客,加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由,如收回單位自用,否則租客有權繼續租住。

返回列表